楼市不能代表中国房地产

既称为市，必然是市场调节为主的市场化运作的产业，但中国房地产不是，土地不能流通，住宅部品由国家进行政策控制，行业标准由部门主管，唯一带有市场属性的是价格，但价格并无随行就市的基础，因为房地产的成本弹性来自于政策，更来自于多个部门以及社会环境，如用人，如就业，如收入差异等等，并且用资环境不是市场化操作，从而为政府公关进入楼市准备了条件，在这样的条件下惶论楼市怎么样，没有实质意义。

但从中国房地产角度看问题有利于楼市的发展。

其一，中国房地产向楼市发展，就必须理清楚土地资源的收益划分与出让程度，就必须破除二元制与农村宅基地流通问题，现在的农村，未来的农村，都将成为统一楼市的一个部分，并且各城市间的纯地方特色在中国房地产中占主要地位，这也无法提出一个有效市场的说法。

其二，真正的楼市除政府来制订相关规则外，是完全市场化的，包括融资，包括投资，甚至存在合理的投机空间，这些在中国房地产方面，要么就是大量存在，造成房价泛滥，要么一再紧缩，导致观望拉锯不断。

其三，中国房地产要向楼市发展必须实现行业利润平均化，也就是无暴利，暴利的源头，实际上在土地出让，而不是开发生产链。而由于各地政府养成了寄生于房地产产生一系列的政绩效应，甚至现在又出现了房地产官族，当房地产成为突出问题的时候，谁主政将房地产稳定下来，谁就获得了晋升资本。实际上，还原房地产一个纯粹的市场化，与其他生产行业没有什么异同，才存在楼市的说法，世界各国除了在发展初期房地产发展带有政策痕迹外，成熟阶段的房地产利润率都加入了平均化范围。

其四，也就是最本质的东西就是需求，房地产方面的需求，尤其是中国特色，与洗衣粉需求的不同在于，房地产需求依赖于政府的政策引导，依赖于政府给出的他项福利，如就业如课税如对弱势群体的关注与扶持，所以从普通层面去解决问题，本身就是个无解的课程。

后来我们会发现，如果任由市场发展，毕竟有一个市场化的东西在那，要比政府去做房地产强。谈到市场化不等于政府不过问，但政府不敢面对房地产市场的阵痛，市场如何立之？

认识了这个问题，政府要做的就是从需求的来源方面进行调控，如收益平衡，如直接建立保障住房市场，而不是大包大揽地搞保障住房建设，保障市场也有个市场化的问题，

让穷人具备一定的收益并有可能置业，置保障住房方面的业，或低端市场的带政府扶持性质的业，比安置他们有得住强许多。